Kesäkuun alussa 2001 astuu voimaan odotettu asunto-osakeyhtiölain (AOYL) uudistus, joka helpottaa taloyhtiöiden palveluiden modernisointia, esimerkiksi kaapelitelevisioverkkoon liittymistä. Tässä dokumentissa käsitellään lyhyesti muutoksen taustoja ja vaikutuksia.
Tässä dokumentissa viitataan taajaan asunto-osakeyhtiölakiin (AOYL). Lain säädösnumero on alunperin 809/1991, mutta sitä on muutettu useampaan kertaan. Finlexistä lain tekstiä voi parsia kasaan lähtemällä liikkeelle säädöskortista. Kauppakaaren lakikirjojen systematiikassa laki sijoittuu Suomen Laki I -opuksen Yritystoiminta-pääjaksoon, ja lain signum on Yr 109.
AOYLia säädettäessä vuosina 1990-1991 keskusteltiin ahkerasti taloyhtiöiden liittämisestä kaapelitelevisioverkkoon. Tällöin päädyttiin sellaiseen käsitykseen, että kullakin osakkeenomistajalla on oikeus päättää oman asuntonsa laatutasoon vaikuttavista toimenpiteistä. Tämän käsityksen tueksi lailla asetettiin erityisiä vaatimuksia yhtiökokousten päätöksenteolle sellaisissa asioissa, joiden tarkoituksena on korottaa asumisen tasoa kiinteistössä.
Vaatimuksen olennainen sisältö on se, että laatutasoa parantavien lisärakennustöiden kustannukset voidaan periä vain niiltä osakkailta, jotka haluavat oman huoneistonsa osalliseksi kyseisestä toimenpiteestä. Tällä on kuitenkin ollut hankalia seurauksia, sillä monia uudistuksia on kohtuuttoman vaikeaa (tai kallista) toteuttaa vain osaan asunnoista. Toisaalta myös rajanveto pakottavan perusparannuksen ja asumisen laatua korottavan toimenpiteen välillä on osoittautunut hankalaksi. Se perinteisin esimerkki ongelmista ovat yhtiökokoukseen saapuvat vanhukset, jotka vesittävät nuoremman asujapolven haaveet kaapelitelevisioverkkoon liittymisestä.
Lainmuutoksella yksinkertaistetaan AOYL:n päätöksentekomekanismia siten, että erottelu perusparannusten ja asumisen laatua parantavien toimenpiteiden välillä poistetaan. Samalla taloyhtiön mahdollisuuksia hankkia maata tai ryhtyä lisärakentamiseen helpotetaan poistamalla näihin liittyvät erityisvaatimukset. Myös näissä parannushankkeissa kustannukset voidaan tasata kaikille asukkaille.
Mielivaltaisten parannuspäätösten ("kaksi poreallasta joka kämppään!") estämiseksi säännöksessä todetaan, että yhtiökokouksessa voidaan hyväksyä yleisesti yhtiövastikkeella maksettavaksi vain sellaisia toimenpiteitä, jotka liittyvät kiinteistön saattamiseen vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia ja joiden toteuttamisesta seuraava osakkaan maksuvelvollisuus ei ole kohtuuton.
Muutoksen seurauksena taloyhtiössä voidaan siis tehdä kohtuuden rajoissa enemmistöpäätöksiä, joilla asumisen laadun parantamiseen liittyvät kustannukset jaetaan myös palveluita haluamattomille osakkaille. Tämä mahdollistaa mm. digitaalisten antenniverkkojen ja tietoliikenneratkaisujen toteuttamisen huomattavasti nykytilannetta helpommin.
Eräs AOYL:n kantavista ajatuksista on osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate, joka takaa osakkaille keskenään tasavertaisen aseman. Tämän periaatteen nojalla kunkin osakkaan palveluistaan maksaman hinnan tulisi olla suhteessa hänen niistä saamaansa hyötyyn. Uudistuksen kohdalla kuitenkin törmätään siihen, että joidenkin modernien asumispalveluiden (esim. kaapelitelevisio) arvostus on subjektiivista: toiselle palvelu on elintärkeä, toinen ei kaipaa sitä ollenkaan. Yhdenvertaisuusperiaatteen katsotaankin tällaisessa tilanteessa täyttyvän sillä, että asunto-osakkeiden arvo nousee lisäpalveluiden rakentamisen myötä riippumatta osakkeenomistajan subjektiivisista mieltymyksistä.
Lain esitöissä on katsottu, että jokaisen osakkaan on kohtuudella siedettävä sitä, ettei jokainen korjaustoimenpide hyödytä juuri häntä. Esimerkiksi sellainen osakas, jonka asunnosta on vain pohjoiseen päin olevia ikkunoita, ei välttämättä riemuitse päästessään maksamaan talon eteläseinän ikkunaremonttia. Osakkaan on siis jossain määrin varauduttava maksamaan tavanomaisia korjaustöitä taloyhtiössä myös niiltä osin kuin ne eivät hänen hyödykseen muodostu. Ja toisaalta seuraavalla kerralla eteläikkunoistaan ulos katselevat joutuvat pohjoisikkunoiden rempan maksumiehiksi.
Yhdenvertaisuusperiaatteella on vaikutus myös toiseen suuntaan: jos joku on omalla kustannuksellaan vetänyt asuntoonsa kaapelitelevisioverkon, ei häntä voida velvoittaa osallistumaan muiden asukkaiden kaapelinautintojen hankintakuluihin. Päinvastoin, taloyhtiö voi jopa olla velvollinen korvaamaan osakkaalle osan palvelun hankintakuluista, jos osakkaan omalla kustannuksellaan teettämät työt ovat säästäneet taloyhtiön varoja myöhemmässä laajennusvaiheessa.
On myös joitain parannuksia, joiden osalta hyöty ei konkretisoidu kaikille osakkaille tasapuolisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Tällaisia ovat esimerkiksi parvekelasitus (vrt. asunnot joissa ei ole parveketta) ja hissin rakentaminen (alimman vs. ylimmän kerroksen asunnot). Erityisesti hissien kohdalla tämä on oikea ongelma. Eduskunta onkin kehottanut hallitusta selvittämään, miten hissirakentamisen kulujen oikeudenmukaista (hyödyn suhteista) jakautumista osakkaille voitaisiin edistää.
Tämän dokumentin laatimisessa on käytetty tukena AOYL:n muutoslain esitöitä. Ohessa linkit tiedon alkulähteille.
Jouni Heikniemi
20.4.2001
Tämä dokumentti kuuluu sivujeni osioon
Kirjalliset tuotokset / Oikeudellista asiaa.